Всякий человек, имеющий хоть малейший опыт общения с риелторами, знает об их любви к слову «надежность». И потенциальным покупателям, обратившимся к ним, они проверку юридической чистоты проведут, и безопасные расчеты по сделке организуют. Оно, конечно, славно, но будут ли они защищать клиента в суде после сделки, проведенной через их агентство?

Решившись взяться за данную тему, обозреватель www.metrinfo.ru обратился в десятка полтора агентств по недвижимости. Результаты обескуражили: о собственном реальном опыте по защите клиентов в суде смогло поведать только одно (!) агентство. Справедливости ради заметим, что совсем недавно в другом материале Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, уже рассказывала нам, как агентство помогло клиенту выиграть дело («Частные риелторы: опасны или прекрасны? Расследуем 5 расхожих мифов об их деятельности, прислушиваемся к мнению экспертов, делаем выводы»).

Еще один случай описал адвокат – который, строго говоря, к риелторам никакого отношения не имеет. Так что улов получился негустым. Над этим любопытным феноменом мы еще поразмышляем, а пока предоставим слово тем, кому было что сказать.

История № 1

«Клиент до последнего нам не верил…»

Константин Барсуков, заместитель генерального директора агентства «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

В сентябре 2009 года наш клиент приобрел 7/9 долей в двухкомнатной квартире в Ногинске. Учитывая неоднозначные отношения сособственников, мы сразу предупредили его, что, скорее всего, право пользования конкретной комнатой ему придется определять в суде. Но клиент все же решил эти доли купить, поскольку планировал выкупить квартиру полностью.

Мы провели юридическую экспертизу, никаких нарушений не выявили. Собственница 2/9 долей квартиры на контакт с нами не шла, поэтому уведомление о продаже доли мы ей выслали через нотариуса, и через месяц с небольшим после получения ею этого документа вышли на сделку. (По закону – ст. 250 Гражданского кодекса РФ – если продается доля, то у сособственников есть так называемое преимущественное право покупки. Прежде чем выставить свою долю на свободную продажу, ее владелец обязан предложить выкупить эту долю своему «коллеге» – собственнику другой части квартиры, дома и т.д. Если в течение месяца никакой реакции не последует – можно долю предлагать другим покупателям. – Прим. ред.)

А через два с лишним месяца к нашему клиенту пришла повестка из суда. Оказалось, что под влиянием своего гражданского супруга собственница 2/9 долей квартиры решила оспорить сделку – якобы было нарушено ее право на преимущественную покупку. Наш клиент тут же обратился к нам за правовой защитой – ведь ему было выдано гарантийное обязательство, согласно которому мы обязуемся защищать его интересы во всех инстанциях, в том числе и в суде, абсолютно бесплатно.

Во время предварительного слушания мы узнали, что истица мотивирует свой иск тем, что якобы наш клиент приобрел свои 7/9 квартиры за цену в два раза меньшую, чем было указано в высланном ей уведомлении. Каким-либо образом подтвердить свою позицию в суде она не смогла, причем самостоятельно она принимала участие лишь в одном судебном заседании. В остальных судебных заседаниях ее интересы представлял сначала гражданский супруг, а затем еще и адвокат.

Дело в том, что гражданский супруг истицы при защите своей позиции начал очень своеобразно излагать «факты», перемежая их с обвинениями в адрес нашего клиента и в мошеннических действиях, и в подделке подписи под договором купли-продажи. Он сомневался и в совершении самого регистрационного действия, причем выписка из Единого государственного реестра права его совершенно не устраивала. Потом он начал делать и совсем фантастические предположения о том, что наш клиент, воспользовавшись какими-то связями, подделал и саму запись в Реестре права, фактически присвоив себе эту долю. В итоге судья не выдержала всего этого и сказала, что очень рекомендует представителю истца пригласить для участия в процессе кого-то, кто хоть что-нибудь понимает в юриспруденции. Так в нашем процессе и появился адвокат.

Многочисленные претензии противоположной стороны вылились в кучу запросов в разные инстанции, а также в затягивание процесса. В итоге вместо предполагаемых нами изначально одного-двух заседаний суд длился четыре – и завершился отказом истцам в их требованиях. Но и это не было окончанием, так как потом нас ждало еще одно заседание в Московском областном суде, который подтвердил решение суда первой инстанции, поставив окончательную точку во всей этой эпопее, которая продлилась более полугода.

Во всей этой истории, несмотря на ее хорошее завершение, лично для меня был один очень грустный факт: я в очередной раз понял, как сильно ухудшился имидж профессии и с каким недоверием относятся люди к риелторам. Ведь наш клиент, который обратился к нам по рекомендации и который заплатил нам достаточно большие по отношению к стоимости объекта комиссионные именно за безопасность сделки, придя с повесткой, первым делом спросил: «Сколько будут стоить ваши услуги по отстаиванию моих интересов в суде?». Когда мы ему сказали, что не понимаем, о чем он говорит, что мы выдали гарантийное обязательство, в котором черным по белому написано, что такая защита абсолютно бесплатна, он сказал, что не верит в это. И потом, после завершения процесса, когда мы выиграли слушание в Мособлсуде, он признался, что до конца не верил, что мы ему не выставим счет, воспользовавшись каким-нибудь надуманным предлогом. Я понимаю, что для одного конкретного клиента мы доказали, что «не все риелторы одинаково бесполезны». Но в общем для отрасли такая тенденция в отношении потребителей к риелторам очень удручающа.

История № 2

«Риелтор помогла нам максимально возможным образом…»

Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист «Первого столичного юридического центра»:

Как юрист с опытом работы почти 10 лет я могу сказать, что риелторы чаще всего не помогают своим клиентам. Противоположное поведение можно расценить скорее как исключение из правил. Но такие случаи все же бывают.

В начале 2009 года четыре собственницы (две совершеннолетние сестры, их мама и несовершеннолетняя дочь одной из сестер) продали принадлежащую им квартиру в Мытищах. Взамен несовершеннолетней покупалась комната, а из оставшихся денег другая сестра и мама приобретали себе квартиру. А их квартиру приобрел покупатель с ипотечным кредитом.

Через два месяца мать несовершеннолетней обратилась в суд с требованиями о признании сделки недействительной. В своем заявлении она указывала, что ввел ее в заблуждение именно риелтор, помогавший эту сделку проводить. Кроме того, истица настаивала на кабальности сделки, том факте, что она не осознавала ее последствий, т.к. на момент заключения договора испытывала психологические проблемы, связанные с личной жизнью, о чем в материалы дела были представлены соответствующие документы. Ни мать истицы, ни ее сестра не были согласны с ее поведением. Тем не менее заявление было подано в суд и подлежало рассмотрению.

Итогом процесса стала полная победа нашей стороны, хотя это и стоило мне больших усилий. В частности, удалось доказать, что сделка не была кабальной, что истица осознавала последствия своих действий, что договор она подписывала лично. Также могу добавить, что риелтор помогла нам максимально возможным образом, благодаря чему юридическая сторона у меня как адвоката значительно облегчилась.

Что касается моих доверителей, то судебное дело обошлось им примерно в 60 тыс. руб. Это совсем небольшие деньги, если учесть, что на кону стояли три жилых помещения и, соответственно, три сделки.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

К первой истории особо добавить нечего. Ее автор, Константин Барсуков, сам превосходно ставит диагноз: люди, даже заплатившие комиссионные и имеющие на руках письменные обязательства риелторов защищать их в суде, не верят, что это действительно произойдет. Сказать тут что-то еще сложно.

Поэтому обратимся ко второму случаю. Тот факт, что риелтор не отказалась участвовать в процессе, уже воспринимается как нечто необычное. Не убежала, не поменяла СИМ-карту телефона, а ходила и давала показания, разъясняя подробности сделки. Конечно, риелтор в данной ситуации защищала прежде всего себя – вспомним, что истица настаивала, что ввел ее в заблуждение именно специалист по недвижимости. Еще обратим внимание на то, что адвокатская защита стоила ответчикам 60 тыс. руб. – но о том, чтобы агентство возместило эти расходы, никто и не помышляет.

Что же мы имеем в итоге? С грустью констатируем: из риелторских агентств лишь единицы дают гарантийное обязательство, что в случае чего будут защищать вас в суде. По нашей ненаучной статистике, из 15 (к кому мы обратились) готовы в судах биться два агентства.

Почему, мягко говоря, не все агентства готовы на это пойти? Хлопотно и затратно. Участия в судах выматывают, отнимают время. Если этим занимается штатный юрист компании, то значит, он должен выкраивать какие-то «судебные» часы в ущерб другой работе. Если нанимать адвоката со стороны, то сами понимаете, надо денежку выкладывать. Короче говоря, это лишняя головная боль, без которой лучше обойтись. Значит, получается, что нет у нас пока «битвы» за клиента, да и об имидже своем агентства не очень беспокоятся. Риелторское агентство не магазин – сюда каждый день никто не ходит, скорее раз в 10 лет. Клиентура постоянно обновляется, сегодня были одни, завтра придут новые, поэтому «держать лицо» необязательно.

И все же оставим себе надежду. Рынку недвижимости двадцать лет. Мало, конечно. Но двадцать лет назад ничего не было – ни купли, ни продажи, ни собственности. Вернее, только-только зарождалась приватизация. Рынок за это время успел родиться, подрасти и пережить трудный подростковый возраст. Пора взрослеть как следует. Так что надеемся, что за небольшой промежуток он все же окончательно развернется лицом к потребителю.

Ну а сегодняшним участникам сделок можем порекомендовать наш путь. Если вы хотите обезопасить себя как можно больше, возьмите 10 агентств и каждому задавайте вопрос – будет ли оно вас защищать в суде. Устного обещания мало – требуйте гарантийное обязательство. Как показал наш опыт, найти такие компании реально.

Оформить собственность на квартиру через суд помогут ведущие юристы Москвы из компании “Персональный Аудит”

Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/79036.html

Cтроительное сообщество консервативно. В случае конфликтов искать правды и крупные девелоперские холдинги, и небольшие подрядные организации предпочитают в арбитражных, а не третейских судах.

Сначала стороны пытаются договориться, если не получается — идут в суд, уточняет Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев групп». По его словам, строительство само по себе конфликтная область, но суть споров не сильно изменилась даже в кризис: «Платежи, качество и сроки строительства — традиционные причины для подачи исков. Со времен возведения пирамиды Хеопса ни один объект не был построен вовремя и с соблюдением сметы». С началом кризиса было много проблем с неплатежами, сейчас «стало полегче», говорит Коневский.

Один из юристов девелоперской компании характеризовал текущую практику следующим образом: «Столкновение интересов компаний, задействованных в одном проекте, происходит ежедневно. Заказчики стараются заставить подрядчиков построить объект за минимальное вознаграждение. Подрядчики точно так же обходятся с субподрядчиками, увеличивая отсрочки по оплате с помощью “гарантийных удержаний”, штрафов и неустоек. Если основная задача подрядчика — сдать работы и получить за них оговоренные деньги, то основная задача заказчика — выявить недостатки и не платить. Или по возможности не выплачивать гарантийные суммы, или найти повод для расторжения договора». Как правило, при заключении договора стороны абсолютно очарованы друг другом и перспективами сотрудничества. Все судебные тяжбы возникают, когда стройка подходит к концу и пора проводить расчеты.

Анатолий Лысков, председатель комитета по правовым и судебным вопросам Совета Федерации, считает, что виноваты низкая культура производства и невысокий уровень профессиональных отношений.

По оценке Андрея Пушкина, управляющего партнера Tenzor Consulting Group, председателя Межотраслевого третейского суда, примерно 70% споров решается в арбитражных судах, 30% — в третейских или коммерческом арбитраже. Причина — банальное недоверие к коммерческим организациям как к правовому институту.

Иначе обстоит дело с международными контрактами. Камиль Карибов, партнер юридического бюро Beiten Burkhardt, обслуживающего зарубежных участников рынка, работающих в России, фиксирует другое соотношение: примерно 80% дел рассматривается в третейском суде — это Международный коммерческий арбитражный суд (МКАС) при ТПП РФ и лишь 20% — в государственном. «В госсуд мы рекомендуем идти тогда, когда контракт несложен и его сумма не слишком велика — до $50 000. Когда дело идет о серьезных суммах, наши клиенты идут в коммерческий суд. К нему больше доверия. Но если стороной по делу выступает госкомпания, она, как правило, намерена судиться именно в госарбитраже», — объясняет Карибов.

Вопрос о том, где искать справедливости — в госсуде или в суде третейском (или коммерческом), компаниями решается заранее. Выбор происходит на этапе заключения договора путем внесения так называемой третейской оговорки.

Альтернатива государственному судопроизводству в России появилась около 10 лет назад (федеральный закон № 102-ФЗ от 24.07.2002). Юристы оценивают этот факт как весьма позитивный. Формально третейские суды существовали и в советские времена, но надобности в них в ситуации, когда независимые участники рынка отсутствовали как класс, не было.

Самый гуманный, не самый быстрый

Судебные разбирательства в арбитражных и судах общей юрисдикции могут длиться несколько месяцев или даже лет, говорит Андрей Пушкин. Потеря времени (и денег) подчас является ударом по финансовым интересам бизнеса.

Так, например, с июля 2009 г. Арбитражным судом Москвы рассматриваются и до сих пор не вынесены решения по делам подрядчиков и поставщиков к группе компаний «Миракс»: «Евро-америкэн глэзинг инжиниринг», НПЦ «Реконструкция», «Центр землеустройства и кадастра» и др.

Срок рассмотрения дела в первой инстанции установлен Арбитражным процессуальным кодексом — три месяца, однако в этот срок не входят периоды, на которые судья может откладывать слушание дел (по различным основаниям), а также сроки приостановки. Фактически в первой инстанции дела могут рассматриваться в зависимости от занятости судей до 6-8 месяцев.

Если дело передается на пересмотр в другую инстанцию, решения можно ждать годы. Один из экспертов анонимно прокомментировал ситуацию так: «Основная проблема государственных судов — их крайняя перегрузка. Во многих случаях судья при всем желании не имеет возможности уделить разрешению спора столько внимания, сколько это объективно необходимо, чтобы вникнуть не только в суть спора, но и в детали. А как раз детали могут иметь решающее значение. Часто в перегруженных судах рады найти причину, чтобы отложить рассмотрение дела».

Во многих странах гражданское общество в лице третейского суда берет на себя разрешение возникающих конфликтов.Но динамичность процесса рассмотрения дел — не единственный плюс третейского судопроизводства. Есть еще возможность выбора арбитра. В Торгово-промышленной палате РФ, имеющей четыре суда (два узкопрофильных — морской и спортивный, а также МКАС и Третейский суд для разрешения экономических споров), объясняют: стороны при выборе руководствуются тем, что судьи должны разбираться в существе спора, быть специалистами. В палате есть рекомендуемые списки арбитров. В их числе как юристы-ученые с обширным практическим опытом, так и практики. Например, инженер-строитель, способный грамотно оценить фактические обстоятельства конфликта.

По мнению Коневского, в этом же и минус рассмотрения дела в коммерческом арбитраже: «Арбитр может даже не быть юристом». В госарбитраже руководствуются законами и практикой, которую можно посмотреть и оценить свои шансы заранее. Кроме того, у коммерческого (и третейского) суда одна инстанция, обращение в госсуд предполагает, что, проиграв дело, можно добиваться своего в более высокой инстанции.

Есть еще способ улаживания конфликтов — медиация. Технология проста: стороны выбирают специалиста, обладающего непререкаемым авторитетом и профессионализмом, и доверяют ему решить спор. Анатолий Лысков считает, что за медиацией будущее: «Если суд — это все-таки силовое решение вопроса, то медиация — это выработка путей для выхода из конфликта». В хозяйственных спорах, уверен Лысков, всегда можно найти общий язык (если, конечно, не стоит цель убрать партнера с рынка).

Однако фирмам пока сложно оценить такие преимущества, опыт весьма ограничен. «Нам предлагали услуги медиатора, но я против, — комментирует Ирина Могилатова, гендиректор агентства Tweed. — Мало ли чем такой посредник руководствуется. Очень уж это напоминает практику бандитских 1990-х «договариваться по понятиям», обращаясь к «смотрящему».

«Мы судились с компанией МИАН в арбитражном суде по поводу невыплаты ими агентской комиссии и выиграли этот суд. Сам процесс был достаточно безболезненным. Проблемы начались после суда — МИАН объявила себя банкротом, а компания-правопреемник оказалась неплатежеспособной, так что получить эти деньги нам так и не удалось, — рассказывает Могилатова. — Аналогичная история была с физлицом — мы тоже выиграли дело в арбитражном суде. Но повторилась история с банкротством, кредиторов оказалось много, а мы — даже не в первом десятке тех, кому должны. Это довольно распространенная история. Но суд здесь ни при чем. Он вполне оперативно и нормально работает, если противная сторона — адекватная компания, то все спокойно разрешается».

Тарифы и тайны

Стоимость рассмотрения дела у разных судов разная. Государственный арбитражный суд взимает с истца госпошлину в размере до 200 000 руб. В коммерческих судах стоимость рассмотрения может формироваться как процент от госпошлины или от цены иска. Например, в Третейском суде строительных организаций Москвы заявитель выплачивает 75% госпошлины. Арбитрами этого суда рассматривалось дело, где оспаривалась сумма в 540 млн руб., ставшая рекордной для этой организации. Причиной спора был отказ со стороны организации, финансирование которой должно было осуществляться с привлечением бюджетных средств, оплатить выполненные работы — построенное и введенное в эксплуатацию здание в центре Москвы. Разбирательство обошлось застройщику в 150 000 руб., что является предельно возможной суммой сбора в этом третейском суде.

В Третейском суде ТПП РФ, где рассматриваются внутренние споры участников рынка, ставка сопоставима с госпошлиной в первой инстанции госарбитража. В международных судах при ТПП ставки выше, поскольку они ориентированы на участие в процессах иностранных арбитров. Но все же ощутимо ниже, чем в западноевропейских арбитражах: в лондонском и ряде третейских судов Великобритании и США установлена почасовая оплата (чем дольше готовится решение, тем дороже).

В самих компаниях в отношении коммерческих судов бытует устойчивое мнение, что все разбирательства там априори дороже, чем в государственных. В Storm Properties высказали именно такое мнение: государственные услуги почти всегда дешевле, чем коммерческие, особенно если первые оказываются без дополнительных сборов. Впрочем, в этом, как и во всем, действует принцип: за качество надо платить, заключает Евгений Кольцов, старший юрист компании.

Михаил Савранский, замдиректора Центра арбитража и посредничества ТПП РФ, арбитр МКАС при ТПП РФ, указывает еще на один плюс третейского правосудия для бизнесменов — его конфиденциальность. Третейские дела рассматриваются на закрытых заседаниях, а решения если и публикуются, то без указания спорящих сторон и иных характерных сведений, позволяющих определить их. Требование о неразглашении информации предъявляется к арбитрам и сотрудникам ТПП РФ. Этот подход связан с тем, что спорящие стороны не желают, чтобы раскрывалась специфика их бизнеса, какие-либо коммерческие тайны, чтобы об их споре стало известно другим партнерам, конкурентам, акционерам и проч. Коммерческая тайна о решении суда подчас оценивается дороже, чем все материальные активы коммерческого предприятия.

С другой стороны, проверить квалифицированность и добросовестность третейских судей не представляется возможным, не говоря уже о вынесенных решениях.

Консервативный подход

Практика показывает, что компании, занимающиеся недвижимостью и строительством, обращаются к третейскому правосудию мало и неактивно, констатирует Сергей Горбылев, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры»: за 2009 г. в Международный коммерческий арбитражный суд при ТПП РФ поступило 250 исков от компаний. За аналогичный период в Арбитражном суде Москвы рассмотрено 94 052 дела. Но далеко не все третейские суды (а их сейчас, по данным ТПП, в России насчитывается около 500) приводят статистику о количестве рассмотренных дел. В Третейский суд палаты в 2010 г. было подано 211 исков, в 2009 г. — 186.

По словам председателя Третейского суда строительных организаций Москвы Юлии Вербицкой, за первое полугодие 2011 г. было рассмотрено 50 дел, за аналогичный период прошлого года — 42. Популяризации суда, как ни странно, послужил кризис: в такие периоды для компаний было важно оперативное решение. «В кризис организации довольно часто испытывают нехватку денежных средств, возникают недоплаты во взаиморасчетах, — объясняет Вербицкая. — Успела компания получить решение суда, значит, успела попасть в определенную очередь претендентов на получение денежных средств — в банке, у обанкротившегося партнера и проч. Или наоборот: когда процедура банкротства не инициирована, можно успеть взыскать какие-то долги и погасить свои задолженности. Бывало, что к нам обращались организации сразу с 40 исками. Мы быстро рассматривали дела, фиксировали сумму задолженности, взыскивали», говорит она.

Оспорить решение третейского суда можно только в арбитраже, других инстанций не существует. Вербицкая подчеркивает: в Третейский суд строительных организаций поступили жалобы на 25% рассмотренных судом дел, в связи с чем эти дела были переданы в Арбитражный суд Москвы. До настоящего времени ни одно из вынесенных третейским судом решений арбитражем не отменено, ни по одному делу не вынесено противоположное решение.

Признак незрелости

Низкую популярность третейских судов некоторые юристы считают отражением незрелости гражданского общества: если профессиональные сообщества не в состоянии решать свои проблемы самостоятельно, оно с готовностью делегирует это право государству. Или создают такие институции, которые могут только извратить идею третейского судопроизводства. Не на руку ему сыграло распространение третейских судов при отдельно взятых саморегулируемых организациях (СРО). Их сочли ангажированными уже по факту возникновения.

Законодательство РФ предоставляет право СРО как создавать третейские суды «при себе», так и заключать договоры с ранее созданными профессиональными судами. Видимо, по второму пути и будет развиваться процесс. По мнению замруководителя департамента по архитектуре, строительству и градостроительной политике Минрегиона РФ Марианны Самсоновой, третейское судопроизводство — интересное направление в развитии судебной системы в стране.

При комитете по страхованию по финансовым рискам «Нострой» был создан подкомитет по третейским судам. Цель этого нововведения — оптимизация работы судебных органов при СРО. «Идея внегосударственного разрешения споров соответствует принципам саморегулирования — когда ответственность за регулирование отношений в отрасли передана самому профессиональному сообществу. Как СРО становятся альтернативой госрегулированию, так и третейские суды призваны стать полноценным судебным институтом наряду с традиционным государственным», — комментирует Самсонова.

О терминах

Председатель Третейского суда строительных организаций Москвы Юлия Вербицкая:

— В России с третейскими судами произошла драматическая трансформация. Даже на уровне терминологии: термин «арбитраж» присвоил себе государственный суд. В то время как в зарубежной практике понятия «третейский суд» и «арбитражный» — это синонимы. В период перехода к рынку понятие «коммерческий» было настолько дискредитировано, что даже в сознании юристов укоренилось представление: коммерческое правосудие не может быть справедливым, а государственное — вполне.

Дело на полтора года

Подрядчик построил объект, сроки сдачи которого оказались сдвинуты на год. Позже в суде выяснилось, что произошло это не по вине подрядчика. Однако в распоряжении заказчика осталось гарантийное удержание, $100 000. Когда гарантийный срок на работы истек, подрядчик, не усматривая своей вины в задержке сдачи, обратился в суд с требованием о выплате сумм гарантийного удержания. Заказчик предъявил встречный иск о взыскании неустойки за нарушение срока окончания работ.

Первая инстанция рассматривала иски в течение пяти месяцев и удовлетворила иск подрядчика, в удовлетворении встречного иска отказав. В качестве объяснения было указано: причиной нарушения сроков окончания работ явились действия заказчика, связанные с нарушение обязательств по оплате авансов, передаче рабочей документации подрядчику, выполнению внешних инженерных сетей, без которых проведение испытаний оборудования и сдача объекта невозможны. Решение первой инстанции проверялось в апелляционной и кассационной инстанциях, оно оставалось в силе, а соответствующие жалобы заказчика – без удовлетворения. Заказчик попытался оспорить решение в Высшем Арбитражном суде РФ, однако в принесении протеста на указанное решение было отказано.

Дело прошло все инстанции от Арбитражного суда до ВАС, за полтора года и сейчас находится на исполнении. С заказчика 70% взыскано от суммы задолженности, арестовано и реализовано имущество.

Получить собственность на новостройку в Москве помогут ведущие эксперты в Москве из юридической компании “Персональный Аудит”.

Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/30182.html

Столичные юристы нащупали новую золотую жилу – сегодня интернет выводит целый список юридических фирм и адвокатов, специализирующихся на оформлении прав собственности на недвижимость через суд. Минимальная цена – 30 тысяч рублей. К услугам юристов прибегают новоселы, которые, уже въехав и обжившись в купленной квартире, годами не могут добиться от застройщика пакета документов, необходимых для получения бумаги с гербом. В особенностях частной собственности в столице разбирались “Известия”.

Тонкости инвестконтрактов
Жители нового квартала в Северном Тушине пятый год живут в купленных квартирах, но до сих пор не могут утверждать, что они их полноправные хозяева: обещанных свидетельств о собственности они так и не получили. А недавно выяснилось, что за долгожданными бумагами им придется идти в суд.

- Купил квартиру в 2004-м на стадии строительства, еще тогда оплатив процент от ее стоимости за оформление жилья в собственность, – рассказал “Известиям” Сергей Ступак. – В 2005-м дом сдали, мне выдали ключи – а свидетельств до сих пор нет. 5 лет нас, жителей 5 панельных и 2 монолитных домов-новостроек, кормили “завтраками” – мол, документы оформляются. А на днях сообщили, что, оказывается, оформить собственность на свои квартиры можно только через суд. А это, между прочим, еще почти 30 тысяч рублей и минимум пять месяцев ожидания…

Почему добросовестные покупатели должны доказывать свои права на жилье через суд, объясняется просто. В 2002 году СУ-155 получила право построить микрорайон на улице Героев Панфиловцев в обмен на обещание завершить за свои деньги долгострой – лабораторный корпус факультета кибернетики Российского химико-технологического факультета имени Менделеева, расположенный там же, в Северном Тушине. Корпус был действительно построен – правда, только к осени 2008 года. После этого выяснилось, что комплект документов, поданный СУ-155 в Федеральную регистрационную службы, не прошел экспертизу – инвестиционный контракт был признан неисполненным, поскольку документы оформлены с нарушениями. Из-за этого и еще нескольких юридических проблем право собственности в обозримом будущем зарегистрировать невозможно. Так что – все в суд.

“Забытые” покупатели
Описанный вариант с новостройками на Героев Панфиловцев можно считать еще относительно благополучным – обещанный инвестором “довесок” в виде лабораторного корпуса для университета все-таки появился на свет, так что перспективы обретения жителями купленных квартир в собственность есть. Бывают случаи гораздо более запущенные – как в доме N 13 по улице Троицкой.

Клубный дом (три с лишним десятка квартир) на Самотеке построен по инвестиционному контракту, заключенному в 2002 году между городом, Большим театром и инвестором ООО “Стройинтерсервис”. На участке земли, выделенном за год до этого мэрией Большому театру в безвозмездное пользование, инвестор обещал построить жилой дом, отдав 5% квартир городу и 30% – театру. Актерскую долю собирался возместить квартирами, купленными в других районах Москвы.

К 2005 году дом благополучно сдали госкомиссии, после чего началось самое интересное. Квартиры для театра инвестор не купил (что объяснимо – как раз в это время случился резкий скачок цен на недвижимость), а просто-напросто уступил театру 10 квартир в построенном доме N 13. “Забыв”, что у них уже есть хозяева…

- Я продала свою старую квартиру, чтобы купить однокомнатную в доме на Троицкой, 13, – рассказала “Известиям” Светлана Бушуева, директор частной школы. – Для меня новость, что мне продали квартиру, которую уже обещали театру, стала шоком – я сделала ремонт, вложила массу денег, чтобы довести квартиру до жилого состояния. Но у меня не было выхода – больше просто негде было жить. Да, наверное, театр и инвестор должны разобраться между собой. Но почему страдаем мы, те, на чьи деньги построен этот дом?

Дом постепенно ветшает – в нем живут всего три семьи. Накоплены и продолжают расти долги за “коммуналку”. А треть владельцев квартир в доме живут в состоянии хронического стресса, от заседания до заседания суда – потеряют они жилье или обретут.

Жилье ничье
Привычка годами жить в квартире, принадлежащей неизвестно кому, давно выработалась и у участников столичных социальных жилищных программ. Они, правда, не судятся – понимают, что судиться с городом, фактически решившим их жилищную проблему, продав им квартиру дешево и в рассрочку, довольно странно. Но нервничают – особенно те, кто разбирается в юридических тонкостях.

- Купила трехкомнатную квартиру по социальной ипотеке в Кожухове, – рассказывала “Известиям” юрист Елена Саганова. – Уже почти 4 года не могу оформить ее в собственность – живем на основании предварительного договора, в котором сказано, что когда-нибудь со мной заключат постоянный договор купли-продажи. А недавно я обнаружила, что квартира принадлежит не городу, а третьему лицу – товариществу на вере “Коммандитному товариществу” “ДСК-1 и Компания”. А деньги-то мы платим… Где гарантия, что после того, как я выплачу все деньги, квартира будет оформлена на меня и детей?

С подобными историями в “Известия” звонят из Химок, Щербинки, Некрасовки, Кожухова. Нервничают и те, кого переселяют в новые дома из сносимых пятиэтажек, они также в массе своей переезжают из собственных квартир в новые по временным договорам.

Особенному риску подвергаются пенсионеры – пожилые люди до заключения постоянного документа могут и не дожить…

Еще страшнее, если дом недостроен
“Обманутых дольщиков в Москве больше нет”, – отчитался мэр Москвы Юрий Лужков в мае нынешнего года перед главой Счетной палаты Российской Федерации Сергеем Степашиным. Не без оснований: город действительно помог достроить десятки домов, считавшихся безнадежными, квартиры получили почти полторы тысячи семей. Но окончательно хоронить проблему рано. Соинвесторы, похоже, снова готовы выйти на улицу. Недавно провели митинг дольщики печально знаменитой новостройки “Вертикаль” (теперь дом называется Well House на Ленинском). Дом строится уже 7 лет подряд, сменив трех инвесторов и четыре проекта. Титанические усилия города и самих соинвесторов, казалось, вот-вот приведут к счастливому финалу – однако последние два месяца стройка снова стоит.

Неспокойно и в Подмосковье – 27 июня обманутые дольщики из Домодедова, Щербинки, Апрелевки и Химок провели автопробег: колонна из 50 автомобилей совершила символический круг по МКАД. А соинвесторы, вложившиеся еще в 2003 году в новостройки Щербинки, месяц назад захватили и удерживали несколько дней две квартиры в предназначенных для них, но до сих пор недостроенных домах.

Депутат Госдумы Антон Беляков, глава Комитета пострадавших дольщиков пообещал вторую волну обманутых дольщиков, которая “будет сильнее первой”. Московские власти косвенно подтвердили эти опасения – в июле в стройкомплексе была создана новая комиссия по контролю за объектами долгостроя в жилищном строительстве под руководством Александра Косована (самого поднаторевшего в “долевой” проблеме московского чиновника – именно он возглавлял предыдущую комиссию по вопросам обманутых соинвесторов). Основная цель органа – “жесткий оперативный контроль реализации инвестиционных проектов в городе”.

Жизнь без “бумажки”
Без гербовой бумаги, подтверждающей право владения квартирой, жизнь в Москве сильно осложняется:

- нельзя получить постоянную регистрацию (прописаться);

- сложно устроить ребенка в школу или детский сад (обязаны брать при условии прописки, в остальных случаях – при наличии мест, а их в приличных заведениях, как правило, не бывает), а также воспользоваться услугами районной поликлиники;

- нельзя оформить льготы пенсионерам и субсидии на квартплату;

- невозможно поставить на учет автомашину;

- банковские проценты по ипотеке под залог неоформленной в собственность квартиры существенно выше;

- нельзя оформить загранпаспорт (это делается только по месту жительства).

Популярная тема наших дней – суды покупателей с застройщиками, не выполняющими свои обязательства. О том, как подавать в суд, какие куда «иски вчинять», написано много. А дальше – что покупатель получит, даже если суд встанет на его сторону, а у компании-застройщика физически отыщутся деньги для возмещения? Стоимость квартиры в ценах какого-нибудь 2005 года? Но ведь понятно, что, к примеру, $100 тысяч тогда и сейчас – это «две большие разницы», сегодня на эти деньги квартиру не купишь.

Каковы шансы покупателя получить сумму с поправкой на инфляцию и рост цен – этот вопрос изучал корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Жизнь по 214-му закону
Широко известно, что лучше всего права покупателя защищены, если сделка оформлена в соответствии со вступившим в силу 1 апреля 2005 года ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…». «Прав и возможностей их отстоять больше на порядок», – говорит Вячеслав Заика, управляющий партнер Юридического и финансового агентства «ЮФА». Эксперт перечисляет ряд принципиальных положений закона:

- дольщик может обращаться в суд как в случае нарушения застройщиком требований качества строительства (даже не будучи генподрядчиком или гензаказчиком, застройщик за это отвечает, а не кивает в сторону собственно строителя), так и в случае нарушения обязательств по срокам сдачи дома, раскрытия информации, отступления от задекларированных характеристик дома;

- законом установлена неустойка при расторжении договора по ряду оснований;

- права дольщиков на возврат уплаченных денежных средств и выплаты неустойки и возмещения ущерба обеспечены залогом самого дома и земельного участка (прав аренды на земельный участок), либо поручительством банка;

- застройщик обязан оформить свой недострой в собственность при обращении взыскания;

- само взыскание осуществляется по решению суда по истечении как минимум шести месяцев после наступления срока передачи, либо установления факта о невозможности своевременной передачи, вне зависимости от сроков исполнения застройщиком своих обязательств.

При этом размер неустойки определен 214-м ФЗ в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки, если стороной по договору выступает физическое лицо.

Однако не менее широко известно, что очень существенную долю рынка составляют сделки, оформленные НЕ по правилам 214-го закона. И если застройщик станет утверждать, что компенсации здесь не положено – знайте: он говорит неправду!
Компенсации положены всегда
«При расторжении договора с застройщиком (инвестором) можно и нужно требовать взыскать понесенные убытки в размере рыночной стоимости уже построенной аналогичной квартиры в данном районе и подобном доме, – отмечает Сергей Кузнецов, адвокат Коллегии адвокатов МО «Центр». – Это норма ст. 15 Гражданского кодекса РФ. Возможность взыскания убытков не зависит от того, как заключались ли договоры – по 214-му ФЗ или по иным схемам: инвестирования, инвестиционного вклада, предварительные договоры купли-продажи и пр. Главное – признание судом вас потребителем, который оплатил застройщику (инвестору) стоимость квартиры, но не получил ее в установленные договором сроки». Кроме того, отмечает эксперт, возможно взыскание неустойки в соответствии с п.5 ст.28 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 3% за каждый день просрочки, но не свыше цены договора.

Как говорит Сергей Кузнецов, размер убытков определяется, исходя из цен, существовавших в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день добровольного удовлетворения требования, а если требование не было удовлетворено добровольно – в день предъявления иска. Иными словами, суд может исходить из цены, существующей на момент вынесения решения.

Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН, обращает внимание еще на одну норму закона – ст. 395 ГК РФ, где говорится о возможности возмещения процентов за пользование денежными средствами.

…Одним словом, права покупателей законами серьезно защищены. Следующий вопрос – как все это работает в реальной жизни?
До полумиллиона включительно
Прецеденты, когда покупатели судились с застройщиками, уже есть – и, оказывается, не столь малочисленные.
По словам Сергея Кузнецова (Коллегия адвокатов «Центр»), в основном прецеденты касаются как раз договоров, заключенных не по 214-му ФЗ – просто потому, что закон этот действует относительно недавно, застройщики старались не заключать договоров по нему – соответственно, нет и достаточной судебной практики. А вот по другим видам договоров, практика по которым уже обширна, говорит адвокат, можно сказать, что в 95% случаев суды взыскивают неустойку, даже если в договоре указан «ориентировочный срок окончания строительства».

В среднем размер неустойки составляет для Москвы 80-100 тыс. руб., для области – 40-50 тыс. руб. Но это – именно средние цифры, в отдельных случаях суд может назначить размер неустойки и до 500 тыс. и 200 тыс. руб. в Москве и Подмосковье соответственно. «На размер влияет не только цена иска, но и порой субъективное отношение суда к тому или иному истцу, – отмечает Сергей Кузнецов. – Наличие у него несовершеннолетних детей, иждивенцев, невыплаченного кредита. Также суд учитывает финансовое состояние застройщика, степень готовности объекта и прочее».

Сергей Кузнецов также обращает внимание на то, что сформировалась уже и достаточно широкая судебная практика именно по неустойкам – когда покупатель не расторгает договор, а заставляет застройщика заплатить за затянутые сроки сдачи дома. «Взыскание неустойки не освобождает застройщика (инвестора) от обязанности завершения строительства и передачи вам результата инвестиционной деятельности в виде квартиры», – отмечает эксперт.
Примеры судебной практики
Мы попросили Сергея Кузнецова привести конкретные примеры, когда потребителям удавалось выигрывать в судах. Так, в 2007 году адвокаты Коллегии «Центр» представляли интересы 140 дольщиков подмосковного Подольска в процессе против застройщика. В суде было выиграно 140 судебных процессов по взысканию неустойки. Минимальный размер – 30 тыс. руб., максимальный – 210 тыс. руб.

Еще одна судебная история – пожестче: 23 клиента одной очень известной и очень крупной риэлторской компании получили компенсации в размере рыночной стоимости квартир, которых так и не дождались.

Вот что произошло. В 2003 году риэлторское агентство и компания-инвестор  строящегося дома заключили агентский договор. Агентство обязалось  выполнить весь комплекс риэлторских услуг по реализации квартир в новостройке подмосковной Балашихи. Однако компания-инвестор скрыла от риэлторов тот факт, что она за эту новостройку судится! Увы, решение оказалось не в ее пользу, и продаваемые риэлторами квартиры были признаны судом собственностью третьей организации.

Лишь через два года (!) после заключения договора агентство недвижимости получило уведомление о судебных разбирательствах. Но к тому времени риэлторы успели продать 25 квартир! Компания-инвестор, проигравшая суд, отказалась компенсировать людям затраченные денежные средства. И покупатели-дольщики подали в суд на риэлторское агентство. В результате агентство недвижимости все-таки заплатило несостоявшимся покупателям компенсации, эквивалентные РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР. Дольщики получили суммарно свыше 31 000 000 рублей. Следует заметить, что разница между суммой, которую они вносили за квартиры и суммой, полученной ими на руки, составила более 500 000 руб.
Советы гражданам, которые хотят судиться
Тем, кто пребывает в раздумьях – начинать или нет судебное разбирательство с застройщиком – мы постарались сформулировать несколько практических рекомендаций. Прежде всего, говорит Руслан Мильгизин, юрисконсульт компании «Пересвет-Регион» (входит в ГК «Пересвет-Групп»), это очень серьезное решение, требующее предварительной подготовки. Чтобы взвесить все «за» и «против» и прийти в итоге к правильному выводу, нужно проконсультироваться с опытным в подобных делах юристом. При этом следует понимать, что все риски в конечном итоге ложатся на вас.

Если застройщик отказался вернуть деньги добровольно – единственно законным способом действий остается суд, ничего другого человечество пока не придумало.

В случае, если вы сомневаетесь в законности действий застройщика, можно также обратиться в органы внутренних дел с заявлением, в котором попросить провести проверку – есть ли в действиях застройщика признаки состава преступления. «Однако подобная тактика, – подчеркивает Руслан Мильгизин, – требует от вас крайне взвешенного подхода, основанного на объективном и всестороннем юридическом анализе ситуации».

«Необходимо помнить, что в суде вам будут противостоять профессиональные юристы, и доказать вашу правовую позицию без знания норм процессуального и материального права, а также судебной практики будет весьма затруднительно», – полностью соглашается Сергей Кузнецов (Коллегия адвокатов МО «Центр»).

Если дом не строится, стройка «заморожена», и нет уверенности, что вы получите свою квартиру, пишите требование вашему контрагенту и расторгайте договор. «Если еще год назад суды отказывали истцам в признании прав собственности на квартиры по предварительным договорам купли-продажи, то сейчас судебная практика пошла по пути признания прав покупателей», – подчеркивает эксперт.

Несколько интересных советов дает Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Вячеслав Заика (агентство «ЮФА»). По его мнению, покупателям квартир, прежде всего, необходимо «держаться кучно», т.е. попытаться собрать как можно больше товарищей по несчастью.

«Индивидуальные иски с разными требованиями по одному проблемному объекту – абсурд и почва для волокиты и нездоровой казуистики», – категоричен эксперт. Второе соображение – нужно заранее решить, что делать потом с присужденным. Получив вместо денежной компенсации какое-то имущество застройщика, придется либо достраивать объект (для этого хорошо бы найти надежного подрядчика), либо реализовывать его с торгов. «Этот вопрос лучше решить заранее, потом можно просто между собой не договориться», – говорит Вячеслав Заика. И, наконец, если решено судиться не самостоятельно, а пользоваться услугами юристов, необходимо оценить его компетентность. «Прежде чем давать доверенность на судебное представительство, добейтесь от вашего поверенного официального заключения о состоянии стройки и самого застройщика, – отмечает эксперт. – Процесс специфичен, поэтому юрист должен рассказать, как и каким образом он собирается обеспечить реализацию ваших прав».

Рекомендуем Вам после получения права собственности через суд (подробнее тут http://prodoma.info/sobstvennost-cherez-sud) обратиться в компанию “Персональный Аудит” для того чтобы оформить и получить имущественный вычет при приобретении квартиры.