В судах рассматриваются тысячи исков между дольщиками и недобросовестными застройщиками. И, вероятно, исков станет еще больше.

Покупатели часто выигрывают, если договор купли-продажи заключен в соответствии с 214-ФЗ («О защите прав дольщиков…»). Но таких в Москве немного. При других договорах (предварительный договор купли-продажи, векселя и проч.) шансы истцов не столь высоки.

Если Госдума примет закон о внесении изменений в 214-ФЗ, тогда под его действие подпадут все сделки, заключаемые застройщиками с гражданами, включая предварительные договоры. И суды может захлестнуть новая волна исков — у обманутых покупателей появятся новые основания судиться с недобросовестными застройщиками.
Два пути
Как бы ни оформлялась покупка, чтобы отстаивать свои интересы, покупателю в любом случае полезно для начала прояснить ситуацию на месте — побывать на стройке и поинтересоваться у рабочих, как давно стройка остановилась, завозятся ли стройматериалы, регулярно ли рабочие получают зарплату. Также лучше пообщаться устно с представителями застройщика, выслушать их позицию, советует Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet.

Для всех покупателей квартир в домах, сдача которых все откладывается, всегда есть два пути, рассказывает Нина Евстратова, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры». Ждать, когда дом будет достроен, и тогда предъявлять претензии за срыв сроков (требовать выплатить неустойку и возместить убытки за просрочку). Или расторгнуть договор и возвращать уплаченное по договору, возмещать убытки, взыскивать неустойку и т.п.

Выбор в значительной степени может зависеть от того, чем вызвана задержка строительства. Например, застройщик мог изначально уменьшить предполагаемый срок строительства для повышения привлекательности объекта. Или компании не хватает средств, чтобы завершить проект, или же задержки связаны с отсутствием разрешительной документации (вэтом случае имеет смысл требовать обратно деньги, считает Евстратова).

Но если дольщики одновременно будут расторгать договоры и требовать возврата денег, такое единодушие может повлечь за собой банкротство застройщика. В результате чего дольщик может не получить ни квартиры, ни денег, предостерегает юрист. То есть иногда имеет смысл переждать разрешения образовавшейся проблемы и получить квартиру.

Прежде чем идти в суд, стоит попробовать решить дело миром. «Если застройщик честный и понимает все свои риски, ему выгоднее договориться с дольщиком до суда», — считает Гераськина. На этапе переговоров компания может сделать коммерческое предложение клиенту, например обменять квартиру на аналогичную в достроенном доме.
В лучшем положении
Схема приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве (ФЗ № 214) наиболее регламентирована законодателем и поэтому наиболее безопасна для покупателей.

Если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре, дольщик вправе не исполнять договор. Для этого покупатель должен направить по почте заказным письмом с описью вложения письменное уведомление об отказе от договора. И через 20 дней он будет считаться расторгнутым, объясняет Евстратова. Дальше можно писать требование вернуть деньги.

Если строительство прекращено или приостановлено и очевидно, что вовремя дом не будет сдан, договор может быть расторгнут по требованию дольщика в суде. Для этого он должен доказать, во-первых, что строительство дома прекращено или приостановлено, во-вторых, что в предусмотренный договором срок квартира не будет ему передана. Бремя доказывания в суде наличия подобных обстоятельств лежит на дольщике.

Доказательствами могут служить отчеты независимой экспертизы о выполненных на объекте работах, фотографии, проектная документация, документы, подтверждающие приостановку строительства, отсутствие строительной техники и строителей на объекте (зафиксированное соответствующим образом) и т.п.

До суда необходимо сначала обратиться к застройщику с предложением расторгнуть договор, вернуть уплаченные по нему деньги, оплатить проценты, возместить убытки, предупреждает Евстратова. Если ответа нет или получен отказ — идти в суд.

При расторжении договора (при одностороннем отказе дольщика или по решению суда) застройщик обязан вернуть покупателю уплаченную сумму и заплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Помимо уплаты неустойки застройщик также должен возместить клиенту убытки. Например, если покупатель все время, на которое было задержано окончание строительства дома, снимал жилье, он вправе потребовать компенсировать расходы.

А вот после того как квартира будет получена по акту приема-передачи от застройщика и документы переданы на госрегистрацию, дольщик может написать заявление застройщику о допущенной просрочке и предложении добровольно оплатить неустойку, предусмотренную 214-ФЗ, рассказывает Андрей Савин, управляющий партнер юридической фирмы «Синергия права». Которая, кстати, значительно ниже, чем законная неустойка, предусмотренная законом о защите прав потребителей (3% за каждый день просрочки).

В случае отказа застройщика выплатить неустойку дольщик имеет право подать заявление в суд о взыскании неустойки (пени). «Все эти действия можно выполнить за несколько недель, но судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, — рассказывает юрист. — Тем более что судьи любят объединять в один судебный процесс требования нескольких дольщиков к одному застройщику».
Высшее соизволение
Впрочем, инвестконтракт компании с городом может быть продлен, а «214-ФЗ позволяет переносить сроки без санкций в отношении застройщика — только на основании постановлений правительства», напоминают в компании «Миэль-Новостройки».

Например, «Миэль-Новостройки» являются соинвестором проекта ЖК «Академдом» на ул. Архитектора Власова, который должен был быть сдан в IV квартале 2007 г., как было указано в инвестконтракте с застройщиком, ЖСК РАН. Потом инвестконтракт был продлен до II квартала 2008 г. и еще раз — до III квартала 2009 г. В настоящий момент дом на ул. Архитектора Власова сдан госкомиссии, идет заселение квартир. «Миэль-Новостройки» продали в этом доме 90% квартир. «Застройщик в соответствии с 214-ФЗ продлевал срок строительства на основании постановления правительства Москвы, которое посчитало причины переноса сроков по этому объекту вескими и обоснованными», — передала пресс-служба «Миэля».

«Как только срок сдачи дома официально продлевается, все договоры долевого участия переподписываются (заключаются дополнительные соглашения с новыми сроками ввода объекта в эксплуатацию). Покупатели идут нам навстречу, так как видят, что стройка не заморожена и застройщик обязуется исполнить свои обязательства перед ними», — добавляет Ирина Кирсанова, директор по маркетингу «Пересвет-Групп». «Если стройка идет, дольщики предпочтут подождать свою квартиру, а не расторгать договор, — поддерживает коллегу Дмитрий Ивлиев, руководитель пресс-службы ГК ПИК. — На один объект не более одного-двух активно недовольных».
Бумага вместо метров
Одна из самых популярных схем реализации новостроек — предварительный договор купли-продажи, в котором указаны цена квартиры и ее характеристики. Но наиболее опасна для покупателя вексельная схема. Вместо квартиры клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме, объясняет Гераськина. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя.

Если квартира в строящемся доме приобреталась не по 214-ФЗ, то отношения продавца и покупателя будут регулироваться нормами закона РФ от 7.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», объясняет Евстратова. Если застройщик нарушит сроки передачи квартиры или во время строительства станет очевидно, что договор не будет выполнен в срок, потребитель вправе потребовать уменьшения цены за квартиру или вовсе отказаться от исполнения договора. Во втором случае он может требовать возмещения разницы между ценой квартиры, установленной договором, и ценой аналогичной квартиры.

При задержке окончания строительства дома застройщик также обязан возместить дольщику неустойку (пеню) в размере 3% цены договора за каждый день просрочки. Требования дольщика об уменьшении цены, о возврате по договору денежной суммы и возмещении убытков подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня предъявления требования. Закон РФ «О защите прав потребителей» не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки. Суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ может уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушенных обещаний.

Самые негативные последствия для покупателя новостройки наступают, когда застройщик не только срывает сроки строительства жилого дома, но и начинает процедуру банкротства, пугает Савин. Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» дольщики попадают в кредиторы последней, третьей, очереди и получают выплаты после удовлетворения требований первых двух очередей наряду с банками и другими кредиторами. Им, кроме того, еще надо доказать свои права на денежное требование в судебном порядке, что само по себе стоит дополнительных затрат.

И даже если дом был построен до начала банкротства, вероятность оформления квартир в собственность застройщика и их дальнейшей передачи дольщику становится весьма призрачной. В результате банкротства застройщика покупатели в лучшем случае могут рассчитывать на получение всех или части проинвестированных средств, но не квартиры.

В качестве дополнительной защиты финансовых интересов дольщиков юристы советуют страховать риски, связанные с инвестициями в недвижимость.
Приравнять к дольщикам
Несколько обнадеживает, что постепенно компании, которые продавали жилье по серым схемам, начинают работать по 214-ФЗ. «Мы до кризиса начали задумываться о переходе на реализацию жилья в соответствии с 214-ФЗ, — рассказывает Дмитрий Ивлиев. — С середины 2008 г. все новые объекты ПИК продавала по договорам долевого участия». Раньше, «как и все», компания продавала векселя.

Кроме того, принятый в Госдуме в первом чтении законопроект о внесении изменений в 214-ФЗ предусматривает, что под действие 214-ФЗ подпадут все сделки, заключаемые застройщиками с гражданами, включая предварительные договоры. В случае продажи земельного участка или продажи незавершенного строительства к покупателю объектов переходит обязанность закончить стройку и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию. А субъект РФ получает право на преимущественный выкуп такого имущества застройщика, находящегося в процессе банкротства, говорит Савин.

Но радоваться пока рано. Из-за мощного лобби девелоперов и плохой финансовой ситуации в сфере недвижимости депутаты могут исключить из финальной редакции закона большую часть положений, защищающих права дольщиков, опасается юрист.
Обманутые дачники
В 2010 г., по прогнозам агентства недвижимости Doki, 75% покупателей земельных участков без подряда могут остаться без обещанных коммуникаций.

Девелоперы предлагают участки с включенными в стоимость земли коммуникациями, которые планируется подвести после окончания продаж. Однако только себестоимость их подведения на данный момент составляет в Московском регионе не менее 200000 руб. за сотку.

Для участка площадью 10 соток, расположенного в коттеджном поселке площадью 40 га в 50-километровой зоне от МКАД, себестоимость подведения коммуникаций в расчете на сотку земли составляет около 200000 руб. Общая себестоимость сотки земли с учетом строительства минимального числа объектов социальной инфраструктуры (ограждение, домик охраны) и стоимости покупки земли (при условии, что покупалась она до 2003 г.) составляет не менее 250000 руб. за сотку при нулевой марже девелопера. Для коттеджных поселков меньшей площади себестоимость будет еще выше.

А предлагают земельные участки в ближнем Подмосковье по цене от 50000 руб. за сотку. По оценкам агентства, в 2010 г. в Подмосковье будет продано не менее 25000 участков без подряда в коттеджных поселках в радиусе 50 км от МКАД, 75% сделок, или около 19000, придется на участки стоимостью до 250000 руб. за сотку. Именно эти 19000 покупателей могут получить землю без обещанных коммуникаций, составив новую для российского рынка недвижимости категорию «обманутых дачников».

Осенью 2009 года московские риелторы в один голос заговорили об оживлении столичного рынка недвижимости. Как по мановению волшебной палочки, на рынке вдруг стала расти покупательская активность. На этом фоне перестали падать цены на жилье, и вроде даже увеличилось количество сделок. Чем не повод для праздника?

Однако радостным смена тренда на столичном рынке недвижимости, видимо, будет только для риелторов. Ведь на финансовый кризис жилой рынок Москвы ответил заметным сокращением новостроек и практически полным отсутствием заделов на 2010 год. Представляете, что будет, когда у инвесторов, раздувавших “пузырь” в сегменте первичного жилья в 2006-2007 годах, в карманах снова зазвенят монеты и возникнет желание опять подзаработать на покупке жилья на этапе первого этажа и продаже готовой квартиры?

Как рассказывают агенты недвижимости, многие инвесторы уже потирают руки в ожидании большого куша, который свалится на них сразу после того, как российская экономика пройдет острую фазу кризиса. Вот тогда-то цены и поползут резко вверх, а пока представители ведущих московских риелторских компаний, опрошенные “РИА Новости – Недвижимость”, успокаивают рынок, обещая, что в ближайший год резких ценовых перемен на рынке ожидать не стоит.

Дефицит уже намечается

По словам исполнительного директора агентства недвижимости “МИАН” Инны Игнаткиной, в настоящее время в Москве на разных стадиях строительства находятся не более 320-330 жилых объектов. Это, согласно подсчетам риелторов, более чем на 10% меньше, чем в конце 2008 года. Число же предлагаемых в новостройках квартир сократилось еще значительней – почти на треть.

Вместе с тем, предупреждает Игнаткина, даже эти цифры не дают реального представления о снижении объема продающегося жилья на первичном рынке в столице – по факту актуальные предложения имеются в чуть более чем в 50% домов.

Во вторичном сегменте ситуация не так однозначна, генеральный директор аналитического консалтингового центра (АКЦ) “Миэль” Владислав Луцков допускает возможность двух вариантов развития событий на нем.

Первый из них предполагает сохранение активности покупателей на уровне конца 2009 года. Тогда, считает глава АКЦ “Миэль”, количество выставленных на продажу квартир в городе примерно останется на том же уровне – порядка 50 тысяч предложений.

Однако если спрос на жилье в Москве начнет превышать докризисный период и устремится к уровню первой половины 2008 года, то, ожидает Луцков, объем предложения начнет сокращаться за счет вымывания наиболее востребованных объектов.

“Нефтяной” сценарий

Свои прогнозы поведения цен в этом году многие эксперты строят исходя из различных сценариев изменения макроэкономической ситуации в России, стоимости нефти и положения дел в экономике США.

“Если развитие событий пойдет по нейтральному сценарию – высокие цены на нефть, небольшая инфляция, – то, я думаю, что наша страна не пострадает и рынок недвижимости будет находиться на уровне прошлого года, а цены будут достаточно стабильны. Это 50% вероятности. Другой сценарий – если доллар будет укрепляться, а стоимость нефти снижаться. Тогда для всей экономики России может настать плохое время, и возможна даже вторая волна кризиса. А рынок недвижимости нельзя рассматривать в отрыве от экономики”, – считает руководитель аналитического центра корпорации “Инком” Дмитрий Таганов.

В то же время, как правило, собеседники РИА Новости склонны придерживаться именно “положительного” сценария, и уже сегодня предвкушают активизацию отложенного спроса и постепенное оживление так называемых инвестиционных покупателей. Так, Игнаткина ожидает, что доля последних вырастет на рынке вдвое – с 2-4% в 2009 году до 7-8% в 2010 году.

“Еще одним стимулом удорожания жилья послужит продолжающееся восстановление рынка ипотеки. Снижение первоначального взноса до 10-15% и уменьшение процентных ставок по кредитам в среднем до 13% годовых приведет к росту спроса на жилье, а значит, и к постепенному росту цен”, – отмечает она.

Ценовые водовороты не опасны

Хотя большинство риелторов, опрошенных агентством, придерживаются прогноза “на повышение”, по их мнению, резких скачков цен на жилье людям, планирующим приобретения жилья в Москве в 2010 году, бояться не нужно.

Например, вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Апрелев утверждает, что в ближайшие месяцы рублевые цены реальных сделок на вторичном рынке расти не будут, а в некоторых сегментах возможны даже локальные снижения.

“Небольшой и стабильный рост рублевых цен на вторичке начнется с лета, причем и в ценах предложения, и в ценах реальных продаж. А с осени этот тренд будет еще активнее. Что же касается долларовых цен, то если понижающееся соотношение курса доллара к рублю сохранится, то в долларах цены на жилье продолжат падать, как это было в декабре, когда цены предложения в рублях выросли, а в долларах снизились. Думаю, такой тренд ждет нас до лета”, – считает он.

В свою очередь генеральный директор агентства недвижимости DOKI Леонид Меньшиков прогнозирует развитие ситуации на рынке недвижимости в столице в марте – сентябре 2010 года по аналогии со сценарием 2004 – 2005 годов, когда средняя стоимость квадратного метра оставалась практически без изменения.

По его мнению, средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе к сентябрю 2010 года составит 4,356 тысячи долларов, что на 8,6% больше нынешнего показателя, но ниже предполагаемого уровня инфляции (11%).

“Данный фактор означает, что владельцам жилья эконом-класса придется в следующем году смириться с отсутствием конъюнктуры в их пользу. С учетом потерь 2009 года объем снижения реальной стоимости квадратного метра по отношению к показателям сентября 2008 года может достичь 30%”, – предупреждает Меньшиков.

При этом, добавляет он, еще больше не повезет владельцам квартир бизнес-класса, где количество сделок в 2009 году сократилось практически в 1,8 раза, но стоимость квадратного метра продолжает оставаться на высоком уровне – 6,279 тысячи долларов, а объем спроса свидетельствует о высоком уровне рисков для покупателей и их нежелании вступать в торги даже на нынешних показателях стоимости.

“Сегмент элитной недвижимости на протяжении следующего года будет находиться в процессе стагнации. Это значит, что количество сделок будет оставаться стабильным, но только по ликвидным объектам, которые полностью соответствуют характеристикам жилья элит-класса. Средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте останется на уровне нынешних показателей и не превысит в среднем 14,5 тысячи долларов”, – указывает глава DOKI.

Продавцы останутся “в плюсе”

Если подытожить, то, согласно предположениям риелторов, 2010 года в Москве с небольшим выигрышем закончат продавцы.

Игнаткина ожидает, что жилье в столице подорожает минимум на уровне инфляции плюс 5%, причем в первичном сегменте стоимость квадратного метра к концу года увеличится на 12% (примерно до 170 тысяч рублей за квадратный метр), а во вторичном – на 10-12% (приблизительно до 155-160 тысяч рублей за квадратный метр).

При этом, подчеркивает Апрелев, рост цен будет плавным – не более 2% в месяц на рынке готового жилья даже в самые “яркие” с точки зрения подорожания недвижимости месяцы.

Ими, прогнозирует он вместе с Меньшиковым, скорее всего станут сентябрь – ноябрь – осенью этого года можно ожидать сильные изменения в структуре спроса на объекты жилой недвижимости.

Большие распродажи прошли

В ушедшем году неоднократно приходилось слышать о баснословных скидках, которыми покупателей одаривали инвесторы и застройщики, желающие расстаться с неликвидными квартирами. Продавцы могли уступить любителям поторговаться более 15% от стоимости квартиры.

Однако, в унисон уверяют сотрудники агентств недвижимости, в случае со вторичным сегментом, если подобные “презенты” и были, то в исключительно редких случаях. По данным экспертов, в среднем скидки в столице не превышали 2-7% от цены объекты – в зависимости от сегмента и качества предлагаемого жилья.

“В 2009 году средняя скидка составила 4,2%. При этом лишь 54% сделок были совершены со скидками, а 46% – без скидок. И там, где скидки были, это делалось в качестве жеста доброй воли, а не ради привлечения клиентов. Подобные дисконты были всегда, и до кризиса тоже”, – рассказывает Таганов.

В этом же году, предполагает Луцков, ситуация со скидками вряд ли изменится – по всей видимости, дисконты не будут превышать 5%, да и то не всегда.

“Если это эконом-класс, то, по сегодняшней ситуации, вряд ли и на 5% сейчас можно рассчитывать. “Эконом” сейчас вообще без снижения уходит. В бизнес- или элит-классах может повезти больше”, – констатирует Апрелев.

На рынке новостроек, где маявшийся с долгами девелопер мог обрадовать клиентов в прошлом году дисконтом в 20-40%, также время крупных акций, основанных на скидках, уходит в прошлое.

Завершение “сезона распродаж” на рынке московского жилья, как поясняют специалисты, очевиднее, как и в случае с готовой недвижимостью, в сегменте недорогих квартир, тогда как в бизнес- и премиум-классе возможность проведения успешных переговоров с застройщиками о цене объекта еще остается.

Однако прежних значений дисконты, подчеркивают собеседники РИА Новости, не будет еще долго. В частности, указывает Меньшиков, сейчас строительные компании заинтересованы в продаже квартир по максимальной цене, а рыночная конъюнктура только играет им на руку.

“Я думаю, что в 2010 году ситуация на рынке новостроек будет спокойная. Конечно же, останутся скидки в 5-10% за покупку сразу нескольких квартир, или же за выплату полной стоимости квартиры”, – заключает в свою очередь Таганов.

МОСКВА, 27 января – РИА Новости. Строительства на месте снесенных домов в поселке “Речник” на западе Москвы после сноса строений не планируется, заявил журналистам в среду префект Западного административного округа столицы Юрий Алпатов.

Суд постановил, что возводить капитальные строения в поселке “Речник” запрещено, так как он находится на землях особо охраняемого парка “Москворецкий”. Жители утверждают, что судебные решения еще не вступили в силу. Снос домов начался в ночь на 21 января, уже снесены девять строений. У обеих конфликтующих сторон есть документы, в которых сейчас разбирается Общественная палата. Жители “Речника” уверены, что их дома сносят, чтобы построить на этом месте “дворцы и хоромы”.

“Мы сносим эти дома по решению суда, освобождаем Татарову пойму от самозахватчиков и вернем эту землю москвичам, чтобы они смогли использовать ее в своих интересах. Строительства на месте снесенных домов никогда не будет и не планировалось. На этих землях будет разбит парк”, – заявил Алпатов.

При этом, у префекта округа есть свое объяснение, почему вокруг поселка поднялась подобная шумиха.

“Мы спокойно снесли в 2006 году 50 незаконных строений, в 2007 году – около 80 строений, в 2008-2009 годах – 245 строений в самовольно созданном кооперативе “Огородник”, который находится рядом с “Речником”. И тогда не было никакого противостояния. А сейчас наткнулись на противостояние, потому что там проживают непростые люди”, – отметил Алпатов.

По его словам, снося дома в “Речнике”, власть отстаивает и интересы экологии.

“На берегу Москва-реки там, где вода является питьевой, стоят дома без канализации, без коммуникаций, и мы об этом молчим, и никто не отстаивает интересы экологии, а это природный парк “Москворецкий”. Это защитная территория наших водных артерий, и на берегу водных артерий ничего не должно быть, никакого жилья, они же вместо этого поставили туалеты, выгребные ямы, и все фекалии сразу же текут в Москва-реку”, – сказал Алпатов.

По его словам, на сегодняшний день снесены строения на восьми земельных участках, на которых располагались по одному главному дому и несколько маленьких пристроек. Также префект ЗАО отметил, что поступило 10 заявлений от жителей “Речника”, которые просят властей дать им время на вывоз имущества.

Опасный для жилищного рынка прецедент создал Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) по спору компаний «Мегастрой» (аффилирован с «Ренова-стройгруп») и «Бриз». В марте он решил, что соинвестор строящегося дома не должен передавать права на квартиру, не предложив приобрести их другому соинвестору.

Спор разгорелся вокруг жилого комплекса в подмосковной Ивантеевке. Первоначальным инвестором была компания «Стройметресурс», которой предназначались 88% жилплощади, 12% — администрации Ивантеевки. В ноябре 2004 г. «Стройметресурс» уступил права требования на 53 квартиры Московскому индустриальному банку в счет погашения кредита в 76 млн руб., а банк в апреле 2007 г. — «Бризу».

Но к тому времени «Стройметресурс» уже передал права на остальные квартиры «Мегастрою». Этот новый инвестор обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о признании сделки «Бриза» с банком ничтожной. Последний должен был сначала предложить права на квартиры другим соинвесторам — «Мегастрою» или администрации, сослался истец на ст. 250 Гражданского кодекса (ГК). В мае 2008 г. суд согласился с ним, переведя долю в праве на квартиры с «Бриза» на «Мегастрой». Это решение было отменено в апелляционной инстанции, но подтверждено в кассации (ФАС МО).

Завтра дело рассмотрит ВАС, куда пожаловался «Бриз». Уступка прав без уведомления соинвесторов предусмотрена законом «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», а ссылаться на ст. 250 (ГК) неправильно, говорится в определении тройки судей о передаче дела в президиум ВАС.

На момент заключения договора уступки прав банку дома не были сданы, а собственность на них не зарегистрирована, рассуждает партнер «Юстины» Владимир Плетнев, консультировавший «Бриз». «Как можно предложить соинвестору права на квартиры, если еще не существует объекта собственности?» — удивляется он.

«Банк уступил нам квартиры по $520 за 1 кв. м, сейчас их в цена выросла в 1,7 раза», — говорит представитель «Бриза». Представитель «Ренова-стройгруп» не комментирует процесс до решения президиума.

Компании часто передают доли в недострое через договор уступки прав (см. врез), как правило, выстраивается цепочка из нескольких фирм, говорит замгендиректора «Трест 1991» Татьяна Пальчикова: «Часто деньги нужны сразу, а если ждать ответа от других соинвесторов, то уйдет много времени». Пока решение кассации не повлияло на рынок, но если оно не будет пересмотрено, то желающие им воспользоваться найдутся, уверена она: соинвесторы начнут оспаривать передачу прав на квартиры без их уведомления.

источник: Metrinfo.Ru

В первом случае при продаже коттеджа или таунхауса покупателю оформляется собственность и на участок. Во втором – будет странноватая комбинация: дом в собственности, а земля арендуется. По единодушной оценке экспертов журнала, собственность дает значительно большую надежность. Однако у аренды есть свои преимущества, например, в разы более низкая цена. Впрочем, у аренды земли имеются и риски. Основных из них эксперты насчитали четыре:

1. Крайне сложно отследить всю цепочку сделки от непосредственно собственника до субарендатора и проверить ее законность. Слишком много посредников и моментов перехода прав, что создает большой простор для разного рода откровенных махинаций, да и просто ошибок в договорах.

2. Подобные сделки по аренде если и согласуются местной администрацией или другим органом исполнительной власти, то часто формально. Поэтому не стоит удивляться, если через несколько лет судебные приставы будут настаивать, что на месте коттеджа должна располагаться база отдыха. Причем все документы и распоряжения на её строительство будут действительно законными.

3. Одно из ключевых условий нерасторжения и продления основного договора аренды – своевременная и в полном размере оплата арендных платежей. Если арендная плата перестанет поступать на указанный счет (в том числе и по вине или злому умыслу основного арендатора), договор будет расторгнут, а новенькие коттеджи превратятся в несогласованный «самострой».

4. В основном договоре аренды зачастую указываются ограничения или запрет на передачу земли в субаренду, либо же этот вопрос требует согласования с собственником. Несмотря на то, что арендодателем может выступать «Совхоз № такой-то», земля может быть в федеральной собственности. А значит, окончательно решение принимает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом или другие подобные федеральные структуры. Скольких сил и денег будет стоить нужное покупателю согласование – предсказать невозможно. А значит, если коттедж захочется продать, то проблем не оберешься, – пишет Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Источник: metrinfo.ru

Как это происходит, с чем приходится сталкиваться покупателям, сколько времени занимает судебная процедура – ответы на все вопросы искал корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Случай, каких много
Для начала – картинка из жизни. Этот случай мы выбрали вовсе не потому, что он какой-то исключительный – напротив, описанная в нем ситуация столь типична, что хоть в энциклопедии заноси. Почти четыре года назад, в июле 2005-го, Андрей Смирнов приобрел двухкомнатную квартиру в подмосковном Красногорске (квартал «Столичный»). Ключи были обещаны к концу того же 2005 года, а реально их выдали годом позже – в ноябре 2006-го. С тех пор и началась жизнь без права собственности на квартиру – «не запрещенная циркулярно, но и не разрешенная вполне» (А.Чехов).

По словам Андрея, помимо психологических неудобств (неприятно, знаете ли, осознавать, что твоя квартира вроде как и не твоя вовсе), существует и масса вполне осязаемых проблем. Без собственности не оформляется регистрация по месту жительства – следовательно, нельзя ни автомобиль на учет поставить, ни городской телефон установить. Трудности с поликлиникой, почтой, устройством ребенка в детский сад. У пенсионеров – с получением пенсии. Нельзя участвовать в выборах. Жильцы не могут создать собственное ТСЖ; управляющая домом компания (кстати, назначенная застройщиком) игнорирует все жалобы, заявляя, что с не-собственниками она не обязана разговаривать.

При подписании предварительного договора купли-продажи застройщик взял с Андрея плату за услуги по оформлению – 20 тысяч руб. Крайний срок оформления собственности был прописан – 31.12.2007, хотя на словах обещали раньше – к лету 2006-го. Далее компания неоднократно предлагала подписать доп. соглашение с продленным сроком. Застройщик никак не комментирует нежелание оформлять собственность, он просто всегда обещает (исключительно на словах) сделать это в следующем квартале, и так уже три года.

Андрей, подал иск к застройщику с требованием признать предварительный договор договором купли-продажи. Сделка фактически уже была совершена, и на этом основании право собственности должно быть признано. Так поступило уже приблизительно 40% жителей его квартала.
Масштабы явления
Далее мы обратились уже к профессионалам рынка. На наши вопросы согласились ответить Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, Василий Шорников, руководитель отдела продаж московского отделения Группы компаний «Пионер» и еще один человек. Он довольно известен в профессиональных кругах, поэтому решил выступить под псевдонимом. Будем называть его Игорь Сергеев. Его история – тоже не редкость для рынка недвижимости: он – сотрудник крупной строительной компании, при этом пострадавший как потребитель от действий другой, еще более крупная. Эта, более крупная компания не хочет оформлять ему квартиру в собственность, и то обстоятельство, что он «свой» человек вовсе не помогает.
По оценке Ольги Твороговой, необходимость оформлять собственность через суд – массовое явление, в сегментах «элита» и «бизнес» (с которыми работает ее компания) так приходится поступать примерно 40% покупателей. Как правило, проблемы чаще возникают у молодых, неопытных застройщиков – тех, кто возводит свой первый объект.

«По моим личным ощущениям, примерно 30% новостроек оформляется в собственность через суд, причем в большей мере я бы отнес это явление к Московской области, нежели к Москве», – говорит Василий Шорников (ГК «Пионер»).

Еще более категоричен Игорь Сергеев: по его словам, в последние годы существенные задержки сроков регистрации прав собственности стали повсеместными, они характерны практически для всех компаний и недвижимости всех классов. «Поискав в интернете форумы покупателей, можно без труда установить, что эта проблема стоит практически перед всеми «счастливыми» обладателями квартир в новостройках, – отмечает он. – Эти вопросы актуальны и для покупателей более дорогих объектов компаний, и для тех, кто приобрел недорогие панельные дома в Павшинской пойме. На самом деле, проще перечислить те адреса и компании, которые оформляют все вовремя».
Строительная «дедовщина»?
Любопытно, что прежде подобных проблем не было. 90-е годы, конечно, никак нельзя назвать «золотым веком», различных безобразий тогда хватало, но вот новостройки оформлялись в собственность покупателей без «приключений». «Лично я о подобной практике впервые услышал только в 2003 году – дело касалось новостроек в городах Троицке и Железнодорожном», – уточняет Шорников («Пионер»). Что же случилось?

По мнению Василия Шорникова, бесконечная волынка с оформлением квартир в собственность зачастую связана с тем, что сам застройщик месяцами не может подготовить необходимые документы для регистрации права собственности (будь то оформление собственности на себя или сразу на покупателя). Регистраторы могут вынести решение о приостановлении регистрации сроком на 1-3 месяца, в течение этого срока застройщик должен устранить все замечания, предоставив все необходимые документы в надлежащем виде. «Если застройщик не успел это сделать, Регпалата может отказать в регистрации. В этом случае ВСЕ документы нужно собирать заново. Поэтому, если после приостановления застройщик понимает, что физически не сможет собрать документы в указанный срок, он порой сам подталкивает и направляет клиента в суд. Если продолжать бороться с администраций – процесс может затянуться на 1-2 года, в то время как решение суда помогает ускорить процесс в инстанциях, в том числе и в Регпалате в разы», – объясняет эксперт.

Всем происходящим мы обязаны чиновничеству, убеждена Ольга Творогова (Ostogenka Real Estate). В 1998 году, напоминает она, пакет разрешительной документации для начала строительства включал в себя лишь 6 документов, срок прохождения всех инстанций составлял 1-3 месяцев. Сейчас все увеличилось многократно.

«Каждая инстанция выглядит таким образом, что есть входящий номер у бумаг, есть конкретный исполнитель, но сроков, когда будет поставлено соответствующее согласование на бумаге, нет, – говорит эксперт. – Если кто-то в организации заболел или ушел в отпуск, движение документов останавливается. А когда документы, позволяющие начинать строительство, готовы, сроки, установленные распоряжением правительства Москвы, уже истекли, и у застройщика начинают набегать серьезные штрафные санкции».

После завершения строительства появляются новые проблемы: чиновники в одностороннем порядке увеличивают сумму, причитающуюся городу – они мотивируют это тем, что стоимость жилья за время строительства увеличилась. «Здесь начинается долгий и нудный переговорный процесс застройщика с чиновниками, с целью снижения обозначенных сумм. А заложниками в этом процессе становятся инвесторы, купившие квартиры в таком доме», – отмечает Ольга Творогова.

С коллегой соглашается и Василий Шорников («Пионер»): «В 90-х этого не было, потому что в регпалатах все было проще. Но в дальнейшем процедура начала усложняться и введение новшеств опережало возможности застройщиков по сбору и подготовке этих документов. Их количество исчисляется десятками, и список меняется и пополняется постоянно».

…Автор честно признается, что не может подтвердить или опровергнуть достоверность изложенного выше: познаний о том, что и как происходит в правительственных кулуарах, не хватает. Однако здравый смысл позволяет усомниться: полно случаев, когда и Госкомиссия прошла, и здание давно в эксплуатации, а собственность на квартиры все не оформляется. Такое впечатление, что застройщик, натерпевшийся от городских бюрократов, с которыми он ничего не может поделать (руки коротки), отыгрывается на тех, кто слабее – покупателях.
Репутация? Не актуально!
Иностранец из какой-нибудь благоустроенной страны наверняка задался бы вопросом: а что, застройщики совсем не боятся запятнать свой имидж? Но такое соображение, к сожалению, для нашей страны неактуально.

«Со всех точек зрения оказывается, что для застройщика выгоднее судиться, чем самостоятельно оформлять квартиры в собственность, – считает Игорь Сергеев. – Как правило, он не несет от суда дополнительных расходов: даже пошлину с него взыскать крайне затруднительно. Обычно представители застройщика сразу предупреждают истцов, что при попытке стребовать с них пошлину они обжалуют решение – и тогда процесс затянется на месяцы. Как правило, люди идут на поводу страха…».

Посетовал Игорь Сергеев и на нас, журналистов. «Пресса, – сказал он, – нечасто пишет о таких случаях, называя вещи своими именами и упоминая конкретные компании!». В целом принимая упрек (чего греха таить, есть такое: боимся и на иск о защите чести и деловой репутации напороться, и с рекламодателями отношения испортить), стоит отметить, что и он и сам предпочел псевдоним.

Возвращаясь к основной теме, скажем, что и другие наши эксперты подтвердили, что застройщики не больно-то пекутся о своем реноме. «Деловая репутация почти у всех строительных компаний уже и так подпорчена, но выбирать покупателю не из кого, – говорит Андрей Смирнов. – А застройщик руководствуется простым резоном: зачем вообще что-то делать, тратить на это деньги, если покупатели, которые заинтересованы в этом гораздо больше, и так сами разберутся?!».
Кто помогает покупателям?
Участие в судах по оформлению собственности через суд,требует, помимо закаленной нервной системы, еще и специальных знаний: уметь разговаривать на «ихнем» юридическом речекряке, писать всякие исковые заявление. И, похоже, уже сложилась целая система помощи покупателям новостроек – на этом виде деятельности специализируются целые фирмы.

«Подавляющее большинство жильцов обращаются к юристам, – говорит Андрей Смирнов. – Найти такого специалиста в Москве – не проблема, но в основном все идут по рекомендациям соседей. В моем случае стоимость составила 25 тысяч руб. за участие в суде и еще 17 тысяч потом – за само оформление собственности в регпалате».

Игорь Сергеев называет иные цифры: по его мнению, стоимость услуг юриста-индивидуала составит 50-70 тысяч руб., а адвокатские конторы возьмут больше. Разница в названных ценах, вероятно, объясняется тем, что Андрей Смирнов, как мы помним, покупал «панельку» в Красногорске, тогда как его товарищ по несчастью Игорь Сергеев «вляпался» в историю с московским монолитом бизнес-класса. Юристы, у которых превосходный нюх на подобные вещи, сориентировались в платежеспособности обоих клиентов и оперативно скорректировали ценники.
И о судах
О них сказать можно мало чего. Длятся процессы, по разным данным, от одного до 2-2,5 месяцев. В 100% случаев приговаривают к тому, чтобы собственность, конечно, оформить. Но есть оговорка – происходит так только в том случае, если покупатель квартиры ни на что больше не претендует. «Суд обязует застройщика довнести недостающие документы, а управление федеральной регистрационной службы – зарегистрировать собственность. К штрафам застройщика никто не привлекает», – говорит Шорников.

Если же человек оказывается с норовом, и пытается наказать застройщика как-то еще (к примеру, возложить на него уже упоминавшиеся судебные издержки, или вернуть собственные деньги, уплаченные за оформление регистрации, или – неслыханная наглость! – истребовать моральную компенсацию) – тогда может последовать отказ. Впрочем есть редкие случаи, когда потребителям потом, уже после признания собственности удавалось вернуть деньги. Но большинство покупателей до этой стадии уже не доходят – сил не остается.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Существуют проблемы, в принципе неразрешимые – вроде знаменитой квадратуры круга, над которой математики всего мира бьются уже более 2000 лет, и все безуспешно. А есть такие, решение которых лежит на поверхности. Нужно лишь то, что называется политической волей.

Покончить с очевидными безобразиями, царящими с оформлением новостроек, для государства проще простого – нужно лишь дать разнарядку судам, разбирающим такие дела, приговаривать застройщикам к штрафам за всем очевидную волокиту. Десяток приговоров с для начала символическими суммами в 100 тысяч руб. (это меньше цены 1 кв. м) – и строительные компании враз станут ласковыми и предупредительными.

Но этого нет. Вероятно, суды слишком близко к сердцу приняли призыв нашего президента «не кошмарить бизнес». Кошмарить покупателей – это оказывается и проще, и безопаснее.

Советую посетить сайт по налоговым вычетам, с помощью имущественного налогового вычета можно с лихвой компенсировать расходы на получение собственности http://socnalog.ru/vichetnedvigimost и http://www.nkconsult.ru/imushhestvennyj-vychet